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央行宣布26日再度加息，由于活期储蓄利率未调整，而且不是此前机构预测的非对称性加息，这次加息被认为对银行盈利的影响整体是正面的。而对商业银行来说，此次加息配合房地产调控的意味较浓，明年个人房上股票业务不乐观。
此次加息选择在圣诞节宣布，让市场整体感觉有些意外，其中与楼市相关的两个因素是商业银行比较关注的。
其一，加息选择在2010年的最后一个周末，而不是再晚一周，意味着2011年1月1日浮动利率房上股票实施的利率调整将增加存量股票购房者的利息成本。经过计算，若是七折优惠利率，在等额本息偿还方式下，100万元二十年期首套房股票的每月还款额增加97.74元。若是八五折优惠利率，则每月增加还款额123.89元。由于2010年年内共有两次加息，10月20日加息之前的股票购房者将在2011年1月起承担两次加息增加的利息，即五年期以上八五折优惠利率由2010年享有的5.049%上调至2011年实行的5.44%。由此，等额本息偿还方式下的100万元二十年期房上股票，每月增加还款额218.37元。
其二，加息选择在2010年的最后一个周末，使得股票购房者赶在年末办理提前还上股票的可能性几乎没有。不少银行给提前还上股票设置了门槛，办理申请的时间超过一周，有的银行并非每个工作日都受理客户申请。面对加息的突袭，股票购房者只能承受2011年房上股票利息的“被提高”。虽然新年过后也能办理提前还上股票，但由于加息后依然没有改变存款负利率问题，七折优惠的五年期以上首套房上股票的利率低于当前的CPI增幅，提前还上股票潮不一定汹涌而至。
然而，个人房上股票业务难以完全摆脱加息带来的影响。2011年的两次加息及二套房上股票政策的收紧，致使投资投机性质的股票购房成本明显抬高。两次加息前的五年期基准利率为5.94%，当时二套房上股票申请到的七折优惠利率是4.158%。而两次加息及执行1.1倍利率之后，二套房上股票利率已经升至7.04%。等额本息偿还方式下的100万元二十年期房上股票，每月还款额提高至7777.02元，其中的增加部分高达1633.64元。显然，加息及二套房上股票政策的收紧，已使投资投机购房的股票成本大幅上升。
提高非自住型股票购房者的利率及首付成数，有助于降低商业银行在高房价市场中的资产风险。与此同时，多项政策抑制非自住型购房需求，将给当前依然火热的楼市降温。以往的经验表明，一旦楼市成交量萎缩，靠天吃饭的个人房上股票业务也会随之收缩。2008年楼市政策调控显效时，沪上银行的个人房上股票就曾经历加速增长、增速回落到负增长的三个阶段。今年8月，受房产调控政策和住房成交低迷等因素影响，沪上银行的个人房上股票出现了年内首次下跌，当月减少10.6亿元。
进入四季度，沪上银行的个人住房股票回升，其中11月份新增个人房上股票30.8亿元，环比多增25.1亿元。但从目前的迹象来看，明年楼市调控不会成为“空调”。温家宝总理近日明确表示，一定要使房价能够保持在一个合理的水平，“为实现这个目标而努力，绝不会退缩。”可见，加息影响下的个人房上股票业务大幅增长的可能性不大。
对商业银行来说，之所以十分敏感个人房上股票业务的增减，是因为这项公认的优势业务在利润贡献中的占比不小。如今面对个人房上股票难以大幅提高的现实，各银行必须加快业务转型。否则，银行早晚会尝到“成也房上股票，败也房上股票”的滋味。一言以蔽之，那些倚重于个人房上股票业务的银行，应该从加息对楼市的潜在影响中醒醒了。
（作者：张炜） |
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发表于 2019-5-13 01:58:02