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【房网上股票16个月来第五次放松 新政后A股涨多跌少】央行、银监会今日发布房网上股票新政。在不实施“限购”措施的城市，居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房网上股票款，原则上最低首付款比例为25%，各地可向下浮动5个百分点。
央行、银监会今日发布房网上股票新政。在不实施“限购”措施的城市，居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房网上股票款，原则上最低首付款比例为25%，各地可向下浮动5个百分点;对拥有1套住房且相应购房网上股票款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房网上股票款购买普通住房，最低首付款比例调整为不低于30%。
这是自2014年9月30日以来，房网上股票政策的第五次放松。过往数据可以发现，前四次新政公布后，A股总的上涨的次数远超下跌，即使在当日收跌，此后一周涨幅也表现可观。比如2015年3月30日新政公布后次日上证虽然收跌1.02%，但此后一周上涨了6.6%。
前四次房网上股票新政后A股后1日及后1周表现
时间
政策要点
后1日上证涨幅
后5日上证涨幅
2015年9月30日
首次购买普通住房的商业性个人住房网上股票款，最低首付款比例调整为不低于25%。此前，首套房的首付比为30%。
2.97%
6.87%
2015年8月31日
对拥有一套住房并已结清相应购房网上股票款的家庭，最低首付款比例有30%降低至20%
4.82%
-0.09%
2015年3月30日
对拥有一套住房且相应购房网上股票款未结清的居民家庭购二套房，最低首付款比例调整为不低于40%，而此前二套房网上股票首付比例为总房价的60%。
-1.02%
6.60%
2014年9月30日
二套房网上股票大放松:拥有1套住房并已结清房网上股票的家庭，为改善居住再次申请网上股票款买房，执行首套房网上股票款政策。
0.8%
-0.19%
房地产救市大幕拉开
而此次相当于同时对首套房和二套房首付比例进行调整，首套房最低首付比例降至20%，二套房首付比例进一步由40%降至30%。因此有观点认为，此次新政可以称之为房地产救市大幕揭开。如经济学家马光远就表示，这事实上等于他之前判断的，首套房网上股票首付比例回到了20%。意味着房地产救市大幕拉开。
为何此次新政被视作房地产救市政策?答案很简单，房地产牛市结束了!社科院财经战略研究院日内就撰文指出，“从总体看，人民币由单边升值阶段转入贬值预期阶段，可能是中国楼市由盛转衰的重要标志之一。人民币贬值所揭示的经济基本面变化已经不再支持房地产牛市。”
国泰君安发布报告称，房网上股票首付政策的再次降低对二三四线楼市有一定刺激作用，尤其是对改善型需求，中长期而言对楼市将产生较强支撑。预计新政对成交量的提振和加快库存去化有一定作用，在资金和政策双重宽松的环境下，房地产市场销售改善态势将延续，投资端企稳可期。
国泰君安在研报中以具体例子算了一笔账:以100万的销售价格、20年期和4.125%的按揭网上股票款利率测算，30%的首付比例下，首付30万，月供约为4300元/月;20%的首付比例下，首付20万，月供约为4900元/月。首付下降和降息降准预期的双重影响下，对改善型住房需求的刺激更大。
民生证券宏观分析师朱振鑫点评称，去库存是供给侧改革第一要务，激发房地产合理需求是去库存第一要务。下调公积金首付后，下调一般网上股票款首付顺理成章，不排除进一步下调可能。未来两三年，房地产政策暖风不会停，一方面60亿库存需要去，另一方面房价整体已经几乎没有上涨风险，政策有松动空间。下一步等待:交易环节税费进一步调整(放松征收标准，改变征收方式)、住宅标准调整、保障房以租代售、组建国家住房银行等。限购放开可能性不大(问题不在京沪，连这次下调首付都没有)。
未来如何真正化解库存?
分析人士认为，虽然这次中央经济工作会议强调化解房地产库存，但未来如何才能做到真正有效的化解房地产库存?
朱振鑫在研报中指出，“翻看各国解决住房问题的经验，中国目前最为欠缺的是国家住房股票体系。这里说的”住房股票“不是国开行住宅股票事业部，而是真正的国家住房银行，这才是未来化解房地产库存最重要的一把利器。”
什么是国家住房银行?朱振鑫解释称，简单来说，这是一个给老百姓购房提供融资支持的政策性股票机构。既可以吸收资金直接向居民发放住房网上股票款(比如德国的住房储蓄银行)，也可以发行MBS购买商业银行的住房网上股票款资产(比如美国的两房)，进而间接鼓励商业银行放网上股票。但不管什么形式，最终都是一举两得的好事。既可以惠民生，降低住房融资的成本，支持老百姓购房的合理需求，又可以稳增长，化解当下中央最头痛的房地产库存，缓解地产投资下滑带来的经济下行压力。
但是也不是所有人都看好楼市去库存，有经济学家提出警告称，中国房地产去库存可能重蹈A股股灾覆辙。独立经济学家吴裕彬就表示，房地产一个巨大的风险是购房主力里面投机需求太大，一线城市楼市逆势火爆背后有巨大的影子银行杠杆风险，这一点和超级股灾中巨大的场外配资杠杆风险相仿。房地产去库存之战不仅是供需再平衡之战，更是股票杠杆风险之战，搞不好会重蹈股灾的覆辙。
朱振鑫解释称，简单来说，这是一个给老百姓购房提供融资支持的政策性股票机构。既可以吸收资金直接向居民发放住房网上股票款(比如德国的住房储蓄银行)，也可以发行MBS购买商业银行的住房网上股票款资产(比如美国的两房)，进而间接鼓励商业银行放网上股票。但不管什么形式，最终都是一举两得的好事。既可以惠民生，降低住房融资的成本，支持老百姓购房的合理需求，又可以稳增长，化解当下中央最头痛的房地产库存，缓解地产投资下滑带来的经济下行压力。
新政给个股带来哪些机会?
在楼市出现救市新政后，又能为A股市场上的投资带来哪些机会呢?英大证券研究所所长李大霄认为，这是支持合理住房消费的利好政策，对于促进房地产市场平稳健康发展有正面影响，对于稳定房地产市场和去库存有正面作用，对于房地产股票有重要支持，对于股市稳定也有重要意义。
各大券商也推出了它们看好的房地产板块个股。
国泰君安日内研报认为，地产板块经历前期的深幅调整，估值优势尽显，具备突出的“行业比较优势”，在具备估值优势，且政策频繁吹暖风的情况下，应加大地产板块的配置，维持“增持”评级，重点推荐优质超跌龙头和“转型”标的:格力地产、中天城投、保利地产、华夏幸福、招商蛇口、苏宁环球、宝安地产、金科股份和新城控股等。
中银国际证券表示，我们认为在供给侧改革和去库存政策频出的大环境下，全年楼市将维持低投资增速和结构性分化走势，建议继续关注“去库存政策”和“房地产股票化”带来的主题性投资机会，可逢低布局优质个股:1)低估值蓝筹地产:保利地产、华夏幸福、招商蛇口、华侨城等;2)优质转型股:广宇集团、华业资本、迪马股份、中南建设、中洲控股等;3)房地产股票:嘉宝集团、海德股份等。
国金证券研报指出，“市场暴跌不得不令我们重新审视，房地产的去库存其实还未真正开始，而去杠杆似乎又隐含着巨大的价格波动风险。我们认为，投资逻辑或重回价值+落地，而非单纯的弹性+空间，当前或存在短期的红包行情。”
策略上国金证券建议关注陆家嘴(国企改革+迪斯尼，优异基本面)、滨江集团(大股东持续增持、业绩持续向好)、南国置业(跌入价值区间，国企整合预期)、世联行(跌入价值区间、成长空间很大)、中珠控股、绿景控股等。 |
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发表于 2018-10-9 07:56:14