谁将首先引爆房贷风险

　上市银行中，兴业银行、浦发银行、民生银行等房贷业务比重较高，且主要集中在房价涨幅大的地区，房贷风险较高　　

　建设银行就房地产调控对该行贷款质量的影响进行压力测试结论显示：当房价下跌10%时，不会对建行产生影响；而当房价下跌20%时，会有一定的负面影响；但当下跌到30%以上时，则会产生较大的负面影响。

这是银行界第一次明确提出房价下跌与银行资产风险的量比关系，对其他银行亦有借鉴意义。目前，上市的股份制银行中，兴业银行、民生银行、浦发银行等涉及房地产领域的贷款(不包括个人住房抵押贷款)均在16%以上，如果房价持续下降，其资产质量及盈利能力将首先受到冲击。

房贷集中度高藏风险

截至2007年底，民生银行的建筑业贷款余额为246亿元，约占贷款总额的5%；房地产业的贷款余额为467亿元，占比约为11%，两者合计达16%。2006年，民生银行房地产业贷款比重仅为9%，即使不算建筑业贷款，房地产贷款增速仍高达22%以上。

浦发银行年报显示，房地产业贷款余额为587亿元，占比为10.66%；建筑业贷款余额约为307亿元，占比为5.57%，两者合计为16.23%。而这还是浦发银行在2007年调整贷款行业结构，房地产业的增量占比不断减少的情况下取得的结果。

此外，兴业银行的房地产业、建筑业贷款余额分别为560.58亿元、113.78亿元，占比分别为14.01%、2.84%，合计占比16.83%；招商银行(600036)的房地产业、建筑业贷款余额分别为431.81亿元、171.45亿元，占比分别为6.41%、2.55%，合计占比8.96%；华夏银行(600015)年报披露了“对公贷款行业前10位”，其中并没有单列房地产行业，只说明建筑业贷款余额为390亿元，占比为12.75%。

而上海银监局发布的一份报告显示，上海中资商业银行2007年增量贷款中有27.5%投向房地产业，至2007年底上海中资商业银行房地产贷款占各项贷款比重为32.2%。若计入以房产作为抵押的其他贷款，房地产价格的波动已影响到银行一半左右的信贷资产安全。

目前，管理层也已经意识到这一问题的严重性，并已明确把今年对银行的监管重点突出为对高房价风险的防范。

不良率呈上升趋势

自去年宏观调控以来，房地产开发商贷款增长得到了初步控制，个人购房贷款则继续保持增长的趋势。但目前北京、上海、广州等全国重点地区都已经出现了房价降价促销的现象，人们预期房地产价格处于阶段性顶部，房地产交易出现近年来少有的冰点。

虽然目前银行业的房贷质量基本正常，但在今后能否得到保持，还要考察未来房地产业的调整力度、房价走势以及银行业进行风险控制的能力。而随着上海、北京等局部地区的房价进一步下跌，银行业的房贷不良率将面临着快速上升的可能性。

从已经公布2007年年报的几家银行报表来看，尽管银行的不良贷款增幅有限，不良贷款额度增幅也不大，但一些与房地产业关联度高的银行的资产质量在去年下半年以来，已经呈现恶化的趋势，风险不容忽视。

浦发银行年报显示，截至2007年12月末，按五级分类口径统计，该行的三类不良贷款余额为80.23亿元，比上年减少4.17亿元；不良贷款率为1.46%，分别较2006年下降0.37个百分点。

浦发不良贷款率同比减少18%，主要是由于2007年贷款额增加了19%，也就是说，该行不良贷款减少的幅度赶不上贷款额增加的幅度，如果贷款增速放缓，则其不良率就会迅速上升。今年，房地产贷款仍可能是管理层重点调控的对象，如果以去年不良贷款减少的幅度计算，那么浦发银行的不良率将会显著提高。

民生银行的不良贷款率更值得关注，年报披露，按五级分类法，该行不良贷款率为1.22%，比年初下降了0.03个百分点，但不良贷款余额达到67.73亿元，比上年末增加了8.8亿元。

民生银行2007年第三季度和2007年上半年不良贷款率分别为1.0%和1.1%，即，该行2007年下半年不良贷款额同比增长了15%、半年环比增长了14%，下半年资产质量显著恶化。而且，这是在信贷增幅超过15%以上增速的情况下出现的。

民生银行房贷部负责人表示，这可能与民生去年大力推进事业部建设和人事制度改革这些非正常因素有关，导致一些部门和行业的信贷风险没有控制好。

但《证券市场周刊》获知，银行的房贷资产增长主要集中在2003年到2007年，尤其是在2005年达到峰值，按照经验来看，这样短的时间里，房贷资产的质量基本上不会恶化，但在较长的时间内，还需要进一步接受时间的检验。国际上，房贷的风险暴露期一般集中在3至8年间，也就是说，以此为标准，2008年极有可能将进入房贷风险集中释放的高潮期，2007年年报显示的数据或许只是这个苗头的开始。

银行人士表示，在楼市市场化程度越高、炒作风气越重的地区，房贷业务风险近期体现的也越明显。

房贷业务具有比较鲜明的周期性质，在开始时，贷款质量都是优良的，随着时间的延长风险会逐步体现。目前，距离上海楼市房价的阶段性高点仅仅过去了半年多，个人住房按揭贷款质量就已经出现了下滑迹象。据悉，多家银行在上海2008年一季度个人住房按揭不良贷款比去年基本都有所提高。

尽管个人房贷的不良率已经接近或达到1%的国际公认警戒线，但国内银行仍普遍将其视为优质资产。按照《巴塞尔协议》规定，完全居住用途的房产作抵押的贷款风险权重为50%，而其他类型的固定资产及不动产作抵押的贷款风险权重为100%。因此，住房贷款相对其他贷款的风险资产总额更小，银行大力推进房贷业务也是有其合理性的。

银行人士认为，在短短半年时间内，一些银行的不良贷款额率就显著恶化，肯定与其过于集中的房地产贷款比例有关，也和房地产业的调控关系密切。如浦发银行，最近几年来，房地产行业一直为该行的第三大贷款行业，而民生和华夏银行的十大贷款客户中，总有2到3家是房地产公司。

中金公司的报告指出，兴业银行与房地产相关的贷款(包括开发贷款和按揭贷款)占比达到47%，在房地产调控趋紧的情况下，可能为资产质量带来极端的负面影响。由于调控的滞后效应，对银行资产质量考验的真正压力在2008年年底会体现得比较明显。

持续调控诱发风险

以香港地区为例，其房价指数在1990年以后不断上升，在之后的7年间上涨了3倍， 1997年达到历史高位。亚洲金融危机以后，香港房地产价格泡沫逐渐破灭，并在随后的7年大幅下跌65%。

根据对香港房地产抵押贷款为担保的证券信用损失程度评估模型，借用香港的数据，可以估算出我国内地按揭贷款的违约风险。

一般银行按揭贷款的按揭比例通常为70%，如果不考虑贷款的违约风险和抵押物的回收成本，当房价下降20%至30%时，按揭贷款就会有损失的风险。对照香港20年的经验，利率上升、房价波动以及贷款人偿还能力下降等三大因素诱发的房贷违约率可能超过18%。因此，房贷违约并不是一件小概率事件，很容易转化成未来几年内的银行坏账。

目前，上海地区房价已经下降了10%至15%，北京某些楼盘也出现了“买一送一”的促销方式，表明房价仍未出现企稳回升的迹象。而如果宏观调控和从紧的货币政策继续实施，未来房地产业和房价出现拐点的可能性就在加大，而从紧的调控措施对银行业的影响也将出现分化，这种分化体现在两方面：一是地域分化；二是机构分化。

从地域来看，上海、北京、广州、等东部沿海地区在近几年的房价涨幅都非常快，房地产信贷风险在未来也会比较高；从银行机构来看，近年来涉入房地产业较深、房贷比重较大的商业银行面临的房地产调控风险会较大，导致其资产恶化的风险也较大。

在上市银行中，浦发银行由于近年来发放的房贷较多，且主要集中在上海、浙江、江苏等房地产价格涨幅较大的地区，其面临的资产风险的压力较大；而民生银行的贷款集中地主要在北京、广东和上海，从2007全年的发展态势看，该行仍在大力发展房地产贷款，其中开发商贷款和个人贷款分别比2006年年末增加了约30%和50%，成为承担房贷风险最高的银行之一。　　

（作者：杨练）