房贷市场陷入停滞期

房贷新政的推出造成了政府相关部门存在巨大分歧,即在刺激房贷消费、拉动内需的同时如何控制银行风险。

自10月27日房贷新政实施以来,多数打算贷款自住的购房者始终未能找到有据可依的房贷细则。由于央行为代表的政策出台部门与银监会为代表的监管部门之间存在微妙的观念偏差,使得全国房贷市场进入了一个短暂的停滞期,各家商业银行都在焦急等待着银监会给出的具体执行原则。

房贷细则迟迟不能明确,表面看是由于房贷新政压缩了银行的利润空间,同时也加大了银行的潜在风险,使得银行在落实新政上缺乏积极性。而更深层的原因则是,房贷新政的实施加剧了相关部门的利益博弈,各方讨价还价的过程拖延了细则出台。

财政部与央行联合发布的房贷新政旨在刺激住房需求,而银监会近日发出“加强个人住房贷款风险管理的紧急通知”,明确指出房贷新政的优惠仅限于“首次利用贷款购买自住房”的购房者,明显缩小了房贷新政优惠所覆盖的面积。

从今年5月开始,20多个地方政府陆续加入到抢救楼市的大军中。10月23日,财政部与央行出台了房贷新政,中央层面抢救楼市的序幕终被拉开。但是政策至今传导不畅,利好效应始终得不到体现。相关细则始终没有推出,在具体规则上缺乏可操作性,各家商业银行纷纷暂停办理房屋贷款业务,房贷“压单”现象非常严重。

农行自股改挂牌后,为了急于在市场面前“加分”,于房贷新政实施的第二日率先推出了细则,但是当晚农行就将操作细则从网站上撤下。市场人士分析,原因很有可能是来自于银监会的阻力。

虽然银监会一再表示会积极配合财政部与央行发布的房贷新政,但是,从细则迟迟未出台来看,口号明显多于实际行动,究其原因:此次利率一次性下浮幅度太大,使得银行难以承受风险向银行过度集中以及利润下滑过快的巨大压力。可见,启动内需是央行房贷新政的侧重面,而银监会则将关注点落在了银行风险的控制上。

央行的房贷新政规定:对首次购买普通自住房和购买改善型普通自住房的贷款需求,商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7倍。如果按照0.7倍的最低下限计算,则3年？5年期商业贷款利率为5.103%,低于3年期存款利率5.13%;5年以上贷款利率为5.229%,也低于5年期存款利率5.58%。

上述数据可以看出,利率倒挂的现象使得银行处境尴尬,虽然房贷新政鼓励了自主购房需求,但是将首付比例从原来的三成降到两成,利率又大打折扣,不仅压缩了利润空间,同时也加大了银行的潜在风险。

因此,银行在落实新政方面缺乏动力,更不情愿调整存量住房按揭贷款客户的现行利率。作为银行风险监管的主管部门,银监会当然不希望引火烧身。而日前光大银行紧急叫停房贷细则很可能是因为突破了二套房贷的规定,这明显与银监会的规定存在一定的冲突。

显然目前各大银行对首套住房的认定和贷款优惠政策基本一致,但是对于“改善型住房”的界定仍欠缺明确标准。鉴于美国次贷危机的教训,银行业在房贷新政上显得异常小心。

另外,房贷新政的推出造成了政府相关部门存在巨大分歧,即在刺激房贷消费、拉动内需的同时如何控制银行风险。房贷新政不仅涉及到相关部门的利益博弈,更事关稳定中国经济与控制金融风险以谁为重的大局,相关部门明显缺乏必要的协商与沟通。

众所周知,我国房地产投资占固定资产投资的四分之一,产业链涉及几十个行业,房地产投资和制造业投资的相关系数高达70%,房地产下滑,与之相关的其他行业景气和投资也必然下降,房地产市场已经不单单是房地产市场的问题,而是关系到整个中国宏观经济的总体格局。

降低购房交易成本和门槛,固然对扩张房地产业的需求有积极作用,但对于银行防范风险却有一定的负面影响。面对如火如荼的金融危机以及中国经济增速快速下滑的窘境,中国政府当务之急是启动内需,维稳房地产市场的同时,保持中国经济快速增长。

而银监会关注的是银行业的风险,如果响应房贷新政扩大房贷发放规模,在房地产市场预期持续下降的背景下,很可能尝到房贷坏帐率再度恶化的苦果,同时银行的赢利空间也会遭到压缩。但是,如果银行继续紧缩房贷,将加重中国经济严重紧缩的预期,按照风险测试,一旦全国房地产均价下挫30%,那么住房贷款不良率将大幅提升。

可见,作为制定和督导金融政策的两大部门,央行和银监会在此次房贷新政的落实上暴露出明显的意见分歧。早在2004年宏观调控之初,央行与银监会在判断和利益取向上的分歧就曾出现过,二者权限边界严重模糊,且难以协调。

如果想避免出现央行和银监会前后步调不一、表态莫衷一是的局面,就需要相关部门加强协商、从稳定中国经济、控制金融风险、加强银行市场竞争力的大局出发,得出各方共同接受的结论。

总之,当务之急是稳定中国经济增速,央行制定相关金融政策时要旗帜鲜明,决策思路要与时俱进,不应出现模棱两可、宏观指导缺失的政策;同时,银监会作为监管部门,风险控制固然占据首要位置,但是控制风险的关键是在于银行增加市场竞争力,展开针对不同消费群体的错位竞争。

在全球经济衰退、中国经济增速严重放缓的关键时刻,中国政府应避免政策瞻前顾后、左右互博的现象出现,只有各方步调一致、协调行动才能共渡难关。

发稿前,有媒体报导,银监会下月将出台房贷细则指导意见。央行的房贷新政是10月份出台,而银监会的指导意见却要到12月才公布,希望这种让购房者倍感煎熬的政策执行时间差能尽快杜绝。

（作者：冯 涛）