房贷杀伤力几何要看银行脸色

如果把去年9·27新政比作是一根稻草，那么它就是压死骆驼的那根。从出台至今，历时正好半年，而在这近200天的时间内，新政让广州楼市发生了翻天覆地的变化，对开发商如此，对政府如此，对买家更是如此。

9·27新政威力为何如此之大？羊城的楼市变革又有哪些具体体现？厉政的杀伤力还将持续多久？为此，本报采访了多位专家。在他们看来，广州消化本次调控没有时间表，关键要看银行脸色。

正是因为9·27厉政的特殊，其对广州楼市的影响才格外明显，而这种影响，既包括对开发商的，也包括对政府和市民的。

1强政之探因

9·27新政杀伤力超过以往

对广州而言，说9·27是厉政毫不为过。

在本次调控之前，广州楼市曾经历了两次“大考”，其一为2005年的“国八条”，让全市出现了两个月的观望期，随后楼价照升不误，调控失手。其二为2006年6月1日出台的“国六条”，包括70／90，二手房转手征营业税时间延长到5年，个人住房贷款首付提至30％等，不料，广州观望期更短至一个月，买家仍然追涨入市，疯狂延续至去年9月。

两次调控打水漂，让政府不得不痛下杀手出台强政，而央行提高二套房首付和利率的9·27新政，威力之大让人始料不及。时至今日，强政威力丝毫不减，广州楼市在半年时光内，经历了冰火两重天。

新政威力为何如此之大呢？

寒桐投资顾问有限公司总经理韩世同分析说，9·27的最大杀伤力在于降低了市场购买力，其认为，新政后投资者离场、普通的工薪阶层买房依然困难，市场真正的购买力为换房族，而这些人由于选择多，目前以观望为主，因此整个楼市成交低迷。韩世同还认为，9·27新政太刚性，没有一点缓解余地也是威力巨大的原因。“刚出台时，二套房如何认定，外资银行是否执行还有灵活变通的空间，出台补充通知后，新政变成了一刀切，没有商量余地”。

中原地产项目部总经理黄韬称，9·27的威力持续不减，与银行的严格执行也有关系：“今年，主流银行的房贷额度已不是一年一计，而是一月一计，每月都不能超额，卡得很死。另外根据中原统计，9·27之前广州楼市最疯狂时，投资购房占比接近50％，新政后投资者大规模撤离，影响成交”。

经纬地产项目发展及研究部副经理吴定金还补充说，9·27的强势，也与广州楼价虚高分不开，之前的几次调控，广州的楼价还算合理，自住的刚性需求仍在，而去年暴涨之后楼市泡沫已现，市场畸形，新政的杀伤力自然超过以往。

2强政之威力

成交量大幅下降，不少楼盘定价洗牌

开发商定价策略彻底回归融资需求日益迫切

在9·27之前，开发商对宏观调控似乎是免疫的，楼价看上去也只会上涨不会跌。就在9·27刚刚出台的前几周，不少房企在接受记者采访时还直言新政威力不大。然而，9·27的杀伤力却让开发商始料不及。

首先的影响就是成交量大幅下降，其中今年一月份，广州全市的成交量不过35万平方米，只相当于以往正常月度成交量的一半，同时，一些死抱价格不放的项目，一个月成交甚至达不到两位数。而在销售的压力下，广州的楼盘定价开始洗牌。

洗牌的第一阶段为春节前，开发商不愿意赤裸裸地降价，而是在原价的基础上打折，送大礼包，送管理费，或者剔除装修等，一些高档项目，打折的额度可超百万，这在一定程度上刺激了成交。洗牌的第二阶段为春节后，开发商在定价上回归“低开高走”，不论是城郊的广州雅居乐、万象新都、嘉骏豪苑、凤凰城美寓、中海金沙湾，还是城中心的万科金色荔苑、翠屏·翰宇贵都、三木国际公寓、时代花生等，都以“街坊价”推出新品，以求尽快出货。而即使价格有所上涨，也是微升，每平方米的升幅一般在100元左右。从成交量上看，第二次洗牌的效果比较明显，淡市热盘频频出现。

除了定价策略彻底回归，2007年的疯狂拿地和成交量剧减，让不少房企的资金链出现危机，广州市场上，甚至出现拖欠工程款以及卖地求存现象。同时，股市动荡，让房企上市圈钱阻力重重，多种手段融资正成为房企的首要目标。如万科地产，目前有发行59亿元公司债的计划，在之前的公告中，又表示尝试与银行、信托、基金等资金方合作，以开发新型融资工具和产品。同为地产巨头的金地，上月也发布公告称将与瑞士银行在境内外展开合作，如由双方或各自关联公司按照各自50％出资比例共同设立投资管理公司等。

　政府卖地收益大减托市言论频出

9·27让开发商难受，政府也难以避免，其中土地出让金的收入的减少首当其冲。

记者统计发现，从去年9月27日至今，广州十区（不含从化、增城）共出让土地25宗，除了恒大地产41亿拿下绢麻厂地块，创造13053元／平方米的天河地王外，其他24宗均波澜不惊甚至冷淡。像花都107国道A／B／C地块、南沙07NJY－4地块，都是以底价成交，其中今年2月1日南沙行政中心南侧的一幅地块，被龙光集团拿下，折合楼面价格仅1259元／平方米，为07年来最低（除限价房地块外）。而昔日诞生地王的番禺市桥南区和金沙洲，新政后土地拍卖也日趋合理，其中番禺中心南区2－1地块，楼面均价为3597元／平方米，金沙洲B3708B07地块，楼面均价3324元／平方米，比区域地王价回落一半左右。值得关注的是，9·27后，南沙和从化各有一幅土地流拍，这在新政之前是不可想象的。土地出让金的减少，加上楼市低迷带来的税收减少，让广州市政府对地产的态度开始转弯，在今年的市两会上，政要言论从稳定楼市变托市。其中广州市副市长苏泽群称：跟北京相比，广州的房价便宜，从价值角度看，房价存在上升空间。广州市国土房管局局长谢晓丹也表示，广州市中心房子供应越来越少、环境不断改善，今年市中心的房价是降不下来了。

其实，在限价房和土地供应政策上，广州政府的态度已开始转变，其中今年的放地规模已不限定5平方公里，而是弹性调控。同时，限价房的种种限制也有了松动的可能。而政府如此改变，也是为了市场稳定，如果限价房都乏人问津，广州楼市就彻底迎来寒冬。

市民从挞定到观望未来三月想买房者仅占14.6％

除了开发商和政府，9·27还让市民明白了，在这个市场上没有只涨不跌的道理，挞定、观望成了最近半年广州买家的主旋律。

挞定在去年11月、12月体现得最为明显，其中自然有银行额度用完的原因，但也包括投资者在新政作用下恐慌，选择离场的因素。根据本报调查，一些项目在十一黄金周后，业主挞定率达20％，一些炒家甚至交了5万的定金，也舍弃不要。“黄金周的前几天情况还挺好的，越往后情况越不妙了。主要是很多买家下定了之后对政策了解越多越觉得后怕”，某销售经理向本报表示。如果说挞定是成交惨淡的前兆，那么进入2008年，买家观望就更为明显，其中今年1月，广州全市的成交只有35万平方米，楼市之寒可见一斑。

另外，根据央行最新出炉的调查报告，今年第一季度，房地产市场观望气氛浓厚，居民购房意愿再创新低，包括广州、北京、上海在内的七大城市居民购房意愿全线下跌。数据显示，在未来三个月打算购房的居民占比为14.6％，分别比上季度和上年同期降低1.3和1.9个百分点，并创调查以来最低水平。调查的七个大城市打算买房的居民占比全线下跌，其中上海跌幅最大，比上季度下跌4.3个百分点，广州次之，跌3.8个百分点。

3强政之余威

调控力度要看银行脸色

和之前的“国八条”、“国六条”相比，9·27新政已发威半年，其杀伤力还能持续多久？多位专家表示，本次调控不比寻常，近期消化难以实现，只有银行出现松动，市场才有望走强。

黎文江：光靠降价没用，要看银行

合富辉煌首席分析师黎文江表示，新政提高了买房投资门槛，并压抑了换房需求，导致成交减少，继而“逼迫”开发商降价。不过，光靠降价并没用，消化新政的核心还是银根松动，即在二套房贷上出现松动，广州目前已经有些银行对无房户开了缺口。因此，黎文江认为，新政余威还有多久不好说，一切要看银行脸色。

韩世同：广州房价可能重新步入下降通道

寒桐投资顾问有限公司总经理韩世同认为，9·27新政是一个根本性的转折，广州房价可能重新步入下降通道，而上一次广州房价下跌，持续了8年。韩认为，广州要想消化政策，还需银行作出一些改变。新政导致有效需求不足，政府托市是托不住的，现在有的楼盘降价好卖，如果多数楼盘都降价，又会变得销售艰难了，需要银行在二次房贷上适当的放宽。

黄韬：政策会有延续性

中原地产项目部总经理黄韬称，从目前情况来看，9·27政策具有延续性，08年都将是一个调整年。同时，今年银行对二套房政策基本没有松动，虽然市场上有少量银行开始放宽，但根据中原统计的情况来看，应该是极个别的个案，主流银行如四大国有银行，在政策执行上还是很严厉的，房贷额度甚至是一月一计。而且这种货币紧缩政策，从全国两会的情况来看，今年放松的可能性不大。不过，黄韬也认为市场不要对08和09年太悲观，因为从一些项目的操作来看，只要价位比较合理，销售还是比较快的，这证明广州市场还是有购买力的。

吴定金：成交至60万平方米就有戏

经纬地产项目发展及研究部副经理吴定金认为，新政后，广州的开发商一直在寻找刚性需求与楼价之间的支撑点，只要成交量上去了，楼价自然稳固，新政的威力也就消化了。而成交量要达到什么水平才算合理，吴定金认为，每月60万平方米比较合理，不过值得注意的是，这60万平方米不是指5月、10月两个销售旺季的成交量，而是7月8月等平常月份的成交量。吴定金还认为，成交的顺利恢复，仍需要一个过程。

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9·27政策的四大重拳

贷款首付款比例和利率随套数增加而大幅度提高

重拳一：对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套（含）以上住房的，贷款首付款比例不得低于40％，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍，而且贷款首付款比例和利率水平应随套数增加而大幅度提高。

重拳二：以借款人家庭为单位认定房贷次数。

重拳三：对于已利用银行贷款购买首套自住房的家庭，如其人均住房面积低于当地平均水平，再次向商业银行申请住房贷款的，可比照首套自住房贷款政策执行，但借款人应提供当地房地产管理部门依据房屋登记信息系统出具的家庭住房总面积查询结果。当地人均住房平均水平以统计部门公布上年度数据为准。其他均按第二套房贷执行。

重拳四：商业银行不得向房地产开发企业发放专门用于缴交土地出让金的贷款。

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